Décret tertiaire : Comprendre et appliquer la réglementation de réduction énergétique
Décret tertiaire : Comprendre et appliquer la réglementation de réduction énergétique
Face aux enjeux environnementaux et aux objectifs de transition énergétique, la réglementation française impose des mesures strictes pour diminuer la consommation d'énergie dans le secteur tertiaire.
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, communément appelé décret tertiaire, s'inscrit dans cette dynamique et vise à améliorer significativement la performance énergétique des bâtiments tertiaires. Inséré dans la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), il impose des obligations de réduction progressive de la consommation d'énergie finale, dont les effets s'étalent sur plusieurs décennies.
Se conformer au décret tertiaire implique une série d’actions pour ceux qui y sont soumis. Outre la détermination de leurs objectifs de réduction de consommation d’énergie, ils devront également fournir annuellement la plateforme Operat avec leurs données relatives à leur situation personnelle ainsi qu’à leur consommation, et choisir les méthodes les plus appropriées pour réduire leur consommation d’énergie.
Dernière mise à jour le 13/02/2026
Les points clés à retenir
Champ d'application : Bâtiments tertiaires ≥ 1 000 m² (bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, etc.)
Deux méthodes de calcul :
Objectif relatif : -40% (2030), -50% (2040), -60% (2050) vs année de référence (2010-2022)
Objectif absolu : seuil fixé selon activité/zone géographique/altitude
Modulation : Objectifs adaptables selon contraintes techniques, architecturales ou coûts disproportionnés
Obligations : Déclaration annuelle sur OPERAT avant le 30 septembre
Responsabilités : Locataire (consommations contrôlées) / Propriétaire (performance du bâtiment)
Sanctions : Jusqu'à 7 500€ + publication des manquements ("name and shame")
I - Champ d’application et conséquences en cas de non-conformité au décret tertiaire
Le décret tertiaire impose aux acteurs concernés une réduction progressive de leur consommation d’énergie. Il convient dès lors d’en préciser le champ d’application ainsi que les choix et obligations qui en découlent.
A - Le décret tertiaire : bâtiments concernés et choix à faire
1. Bâtiments soumis au décret et exception :
Le décret tertiaire concerne les bâtiments ou parties de bâtiments hébergeant des activités tertiaires sur une surface cumulée d’au moins 1 000 m², qu’il s’agisse de bâtiments entiers, de locaux à usage mixte ou d’un ensemble sur un même site. Sont donc inclus les bureaux, commerces, hôtels, restaurants, établissements de santé, d'enseignement, bâtiments administratifs…
La surface à prendre en compte est la surface de plancher définie par l’article R111-22 du Code de l’urbanisme. Ces surfaces de plancher sont des surfaces dites de « consommation énergétiques ». Celles-ci doivent être prises en compte pour déclarer les zones fonctionnelles sur la plateforme OPERAT.
Certaines situations particulières peuvent justifier des adaptations des obligations. Des exemptions existent notamment pour les bâtiments confrontés à des contraintes techniques ou architecturales importantes, un coût disproportionné des travaux ou encore une modification d'activité impactant significativement la consommation énergétique. Ainsi, bien que la réglementation soit stricte, elle prend en compte les difficultés que peuvent rencontrer certains acteurs.
L'objectif principal est de réduire progressivement la consommation énergétique par rapport à une année de référence.
Les seuils de réduction fixés sont ambitieux :
-40 % d'ici 2030,
-50 % en 2040
-60 % en 2050.
2. Choix du mode de calcul :
Pour se conformer aux objectifs de la règlementation, les propriétaires et exploitants concernés devront choisir le meilleur mode de calcul en fonction de leur situation.
Ainsi deux types d’options existent :
L’option « Valeur absolue » : l’objectif en valeur absolue, nommé « Cabs » est fixé en fonction de la performance des bâtiments nouveaux qui sont dans la même catégorie que celui visé. Des arrêtés viennent définir quels seuils doivent être atteints pour la performance, en fonction du type d’activité, des évolutions du secteur concerné, et des meilleures techniques disponibles. Ce peut être une option viable pour les bâtiments déjà assez performants (par exemple construits dans le respect de la norme RT 2012, ou RE 2020). En effet il peut être difficile de faire baisser la consommation de 40 ou 50 % pour de tels bâtiments.
L’option « Valeur relative » : l’objectif en valeur relative, nommé « Crelat », est fixé en fonction de la consommation d’une année de référence, nommée « cref », que la personne choisit. Cette année de référence doit être choisie entre les années 2010 et 2022. Plus la consommation est forte, moins les objectifs seront difficiles à atteindre. Attention les chiffres de consommation sont « pondérés climat », donc il ne faut pas se fier au fait qu’une année ait été très froide pour choisir son année, car cela sera pris en compte dans les données. Il faut se fier uniquement à la consommation intrinsèque du bâtiment.
Ainsi la personne visée devra atteindre une réduction des dépenses énergétiques correspondante aux objectifs du décret tertiaire, par rapport à la consommation de l’année de référence (- 40% en 2030 etc…).
Attention, les objectifs précédents peuvent être modulés en fonction :
De contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales
D'un changement de l'activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité
De coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d'énergie finale.
Pour les exploitants arrivant en cours de route, dans un bâtiment assez ancien, et à qui il ne reste que peu de temps (beaucoup moins de 10 ans) pour respecter les objectifs, alors dans ce cas un dossier technique de modulation devra être déposé, afin de justifier l’amoindrissement des objectifs.
B - Les obligations déclaratives découlant du décret
Pour renseigner les données et justifier les actions effectuées, la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Energétique, de la Rénovation et des actions du tertiaire) a été mise en place par l’ADEME. Ce site est disponible depuis le 1er janvier 2020. Il permet de déclarer les bâtiment assujettis, les activités qui s’y exercent, les surfaces utilisées par chacun des locataires ou propriétaires, la consommation énergétique des bâtiments, ainsi que bien d’autres indicateurs.
La déclaration doit se faire de manière annuelle sur ce site, au plus tard le 30 septembre de chaque année. Outre les données indiquées au départ lors de l’inscription, les consommations de l’année précédente doivent aussi être indiquées annuellement. A l’avenir l’objectif est d’automatiser cette remontée d’informations, de manière à alléger les démarches.
Pour résumer cette plateforme permet de :
· Vérifier le respect des objectifs de réduction de consommation,
· Établir un diagnostic de performance énergétique,
· Proposer des actions correctives en cas d’écarts,
· Tracer les efforts engagés par les acteurs du parc tertiaire, dans une logique de transparence et de pilotage à long terme.
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II - Mise en oeuvre opérationnelle et obligations déclaratives
La mise en conformité avec le décret tertiaire implique une application concrète sur le terrain, reposant à la fois sur un suivi précis des consommations et une répartition claire des responsabilités entre les différents acteurs concernés.
A - Leviers d’actions
Voici un résumé des moyens d’actions et facteurs sur lesquels les personnes concernées peuvent agir pour remplir les objectifs :
Amélioration de la performance énergétique et environnementale : isolation thermique, fenêtres à double ou triple épaisseur…
Optimisation des systèmes techniques : modernisation des moyens de chauffage en les remplaçant par des équipements moins énergivores, installation de système BACS (Building automation control system)…
Utilisation d’énergies renouvelables : installation de panneaux solaire, de chaufferie biomasse, ou de géothermie…
Modalités d’exploitation du bâtiment : suivi des consommations, maintenance régulière, audit énergétique…
Comportement des usagers : formation du personnel aux bons geste relatifs à l’économie d’énergie, sensibilisation aux bonnes pratiques…
Selon la situation de la personne concernée (locataire ou propriétaire), les leviers d’actions à utiliser pourront varier, car plus ou moins simples à faire évoluer.
B - Partage des obligations entre bailleurs et preneurs
Partage des obligations :
Dans le cadre du décret tertiaire, les propriétaires et les locataires ont chacun des responsabilités différentes. Les dispositions prévues au II de l’article R.174-22 du Code de la construction et de l’habitation prévoient que les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie concernent autant les propriétaires, copropriétaires et les preneurs à bail (c’est-à-dire locataires) des bâtiments.
Ainsi, le locataire est responsable de la bonne gestion énergétique des locaux, notamment des équipements qu’il utilise directement. Il doit veiller à limiter les consommations d’énergie qu’il contrôle (chauffage, éclairage…).
Le propriétaire, quant à lui, est garant de la qualité énergétique du bâtiment qu’il met à disposition. Cela comprend l’isolation, les systèmes de chauffage ou de ventilation collectifs et plus largement la performance des équipements techniques dont il est pleinement propriétaire.
Responsabilité des déclarations :
Sur la plateforme Operat la personne qui sera juridiquement responsable de la déclaration, est le responsable juridique de l’établissement exploité (ou alors son représentant s’il y est autorisé par le responsable de l’établissement). C’est en effet lui qui va fournir les informations « structurantes » telles que le choix de la catégorie d’activité de l’établissement, la consommation de référence etc…
Cependant les propriétaires bailleurs doivent tout de même fournir à l’exploitant du site certaines informations (par exemple la consommation des équipements dont ils assurent toujours l’exploitation).
Sanctions encourues :
En cas de non-respect des obligations relatives au décret tertiaire des sanctions sont prévues, incluant des amendes pouvant atteindre 7 500 euros pour une personne morale et la publication des manquements (« name and shame »), une mesure dissuasive pour inciter à la conformité.
Conclusion
Le décret tertiaire marque une étape décisive dans la stratégie de réduction de la consommation énergétique du secteur bâti. Il s'inscrit dans une logique d'optimisation durable et de responsabilisation des entreprises face aux enjeux climatiques. Sa mise en œuvre demande une implication active des propriétaires et des locataires, qui doivent désormais intégrer les exigences énergétiques dans leur stratégie immobilière. Une anticipation des travaux et une adaptation des usages s'avèrent essentielles pour respecter les objectifs fixés et bénéficier, à terme, d'un cadre bâti plus performant et moins coûteux en énergie.
